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En un esfuerzo por paliar la escasez de viviendas en el estado, California está considerando algo sin precedentes: entrar en el negocio de los seguros para la construcción.
La semana pasada, la asambleísta Buffy Wicks, demócrata de Oakland, y una coalición bipartidista de legisladores presentaron un esperado paquete de proyectos de ley destinados a impulsar a los promotores inmobiliarios hacia innovaciones que reduzcan costos en la construcción, con especial atención a la construcción prefabricada.
Construir viviendas en fábricas y luego transportarlas en camiones hasta donde se necesitan ofrece una amplia gama de beneficios potenciales: una construcción más rápida, condiciones de trabajo más seguras y un menor costo total que, en última instancia, debería hacer que la vivienda sea más asequible.
Pero a pesar de décadas de esperanza y expectativas , esa promesa nunca se ha materializado a gran escala. Los promotores del sector señalan los obstáculos regulatorios y financieros que impiden una producción masiva rentable.
Los seis nuevos proyectos de ley buscan ayudar a la incipiente industria a superar estos obstáculos. La mayoría lo lograría estandarizando o simplificando la regulación. Sin embargo, el Proyecto de Ley 2166 de la Asamblea , presentado por Wicks y el asambleísta Juan Carrillo, demócrata de Palmdale, es diferente. Aunque aún carece de detalles, el proyecto de ley pretende garantizar las indemnizaciones de los seguros para los promotores y prestamistas que están interesados en la construcción de fábricas, pero que aún necesitan garantías para dar el paso.
Asumir el papel de reasegurador —comprometiéndose a acudir al rescate financiero en un punto crítico específico del proceso de construcción residencial— supone un cambio radical con respecto a prácticamente todo lo que el estado ha hecho antes en su esfuerzo de años por reducir el costo de la vivienda en California.
“Es la primera vez que veo que un estado propone, redacta y potencialmente implementa algo así en materia de vivienda”, dijo Tyler Pullen, investigador del Centro Terner para la Innovación en Vivienda de la UC Berkeley, quien ha estado brindando asistencia técnica a Wicks y otros legisladores sobre el paquete de proyectos de ley.
Añadió que, si bien el proyecto de ley es sin duda el “más abierto y técnicamente complicado” del paquete legislativo, alguna versión de la idea surgió en casi todas las entrevistas que él y sus colegas realizaron con representantes del sector como parte de un informe reciente de Terner sobre la construcción industrializada.
“Esto podría ser una de las cosas con mayor impacto, pero plantea muchas incógnitas”, dijo.
Evitar un círculo vicioso en la construcción
La construcción es una actividad arriesgada. Los promotores se quedan sin liquidez. Los costos se disparan. Abundan las demandas. Los proyectos fracasan. Existe un complejo conjunto de mecanismos financieros para ayudar a todos los implicados, desde prestamistas e inversores hasta el subcontratista más humilde, a minimizar su exposición en caso de que las cosas salgan mal.
Una de las palancas más importantes es la fianza, un acuerdo financiero en el que una aseguradora, a cambio de una tarifa inicial, se compromete a pagar si, por ejemplo, un subcontratista eléctrico no cumple con lo acordado.
Un proyecto avalado por bonos es aquel que “trae tranquilidad tanto a los promotores como a los prestamistas”, afirmó Michael Merle, director de desarrollo comercial de Autovol, una fábrica de viviendas con sede en Idaho. “Si alguna parte del proyecto falla, no tendrán que asumir las pérdidas”.
Según la naturaleza del proyecto y del contrato, una fianza podría costarle a una fábrica entre tres cuartos de punto porcentual y el 3% del costo total del contrato, explicó. Para una fábrica que trabaja en un gran proyecto de apartamentos, esos puntos porcentuales más pequeños podrían sumar un cuarto de millón de dólares o más.
Pero eso si la fábrica logra obtener la fianza. A menudo no la consiguen. ¿Por qué? El texto del proyecto de ley hace referencia a un “ciclo de retroalimentación positiva” en el que parece estar atrapada la industria de la construcción industrializada.
Ese bucle de la perdición se ve algo así:
Un promotor o prestamista desconfía de iniciar un proyecto con una fábrica de viviendas, un actor relativamente nuevo en un sector también relativamente nuevo que ha experimentado algunos fracasos sonados , por lo que exige que la fábrica avale el proyecto. La fábrica podría convencer a una compañía de fianzas para que proporcione dicha cobertura si tuviera un historial de éxito financiero. Pero no lo tiene, porque los promotores y prestamistas desconfían. Sin fianza, la fábrica no puede atraer clientes. Y sin clientes, la fábrica acaba fracasando.
El proyecto de ley de Carrillo y Wicks contempla que el estado asegure a las aseguradoras. Si un proyecto fracasa y se ejecuta una fianza, el estado cubriría una parte del pago en ciertas circunstancias extremas (aún no se ha determinado el monto de esa parte ni qué se considera “extremo”).
La esperanza fundamental que subyace a esta legislación es que, al lograr que las compañías de seguros se sientan más cómodas ofreciendo pólizas, los promotores inmobiliarios se sientan más cómodos firmando contratos con las fábricas, estas tendrán un negocio más estable y, en última instancia, podrán aumentar la producción, reducir los costos y comenzar a cumplir la promesa, largamente anunciada, de viviendas producidas en masa. Fin del círculo vicioso.
Aunque el estado de California nunca antes había asumido un papel como este, la idea guarda relación con otras políticas tanto a nivel estatal como federal.
El Departamento de Asuntos de Veteranos de EE. UU. y tanto Fannie Mae como Freddie Mac, dos empresas patrocinadas por el gobierno federal, garantizan hipotecas privadas para fomentar un acceso a préstamos más abundantes y económicos para los compradores de vivienda estadounidenses. La Administración de Pequeñas Empresas garantiza fianzas para (como era de esperar) pequeñas empresas. El estado de California cuenta con un programa de garantía de préstamos para la construcción de centros de salud , pero ninguno para el sector inmobiliario. Un proyecto de ley presentado el año pasado, que habría replicado este modelo para proyectos de vivienda asequible, no llegó a votarse en la Asamblea.
La idea de la garantía de fianza para las fábricas de viviendas es “sumamente innovadora”, afirmó Jan Lindenthal-Cox, directora de inversiones del San Francisco Housing Accelerator Fund, una organización sin fines de lucro que canaliza fondos filantrópicos hacia proyectos de vivienda asequible que reducen costos. “Esto es lo que se necesita si realmente se quiere expandir el sector”.
¿Sería más útil el dinero en efectivo que la fianza?
Pero incluso algunos defensores de la construcción prefabricada se muestran escépticos.
El proyecto de ley Carrillo-Wicks busca impulsar a los promotores inmobiliarios interesados en la construcción prefabricada, pero que dudan de su viabilidad financiera. Sin embargo, este no es el caso de Mutual Housing California, una organización sin fines de lucro con sede en Sacramento dedicada al desarrollo de viviendas asequibles, que se ha comprometido a utilizar viviendas prefabricadas para la mayor parte de sus proyectos futuros.
“¿A quién estamos incentivando?”, preguntó Ryan Cassidy, vicepresidente de bienes raíces de Mutual, refiriéndose al proyecto de ley. “Estamos incentivando a los promotores inmobiliarios cuyo único objetivo es que la fábrica siga funcionando. En mi opinión, se trata de un promotor poco astuto”.
Asimismo, este enfoque ayudará a las nuevas fábricas con poca experiencia a conseguir más clientes, afirmó. Mutual Housing contrató a Guerdon Modular Buildings, otro fabricante con sede en Idaho y una de las trayectorias más largas del sector. “No creo que el riesgo de las viviendas prefabricadas radique en si Guerdon va a quebrar”.
Cassidy dijo que preferiría un enfoque “más directo”, que consistiera simplemente en dar más dinero a los proyectos de construcción prefabricada.
Merle, de Autovol, coincidió en que la propuesta de fianza probablemente beneficiaría a los fabricantes más recientes. Autovol, otro peso pesado de la industria, rara vez tiene problemas para obtener cobertura cuando la necesita, afirmó. Y debido a su relativa estabilidad financiera y su cartera de clientes a largo plazo, puede prescindir de la fianza en la mayoría de los casos.
“Si solo tienes dos o tres proyectos y un par de años de experiencia, esos son los que requieren fianza”, dijo. Pero por la misma razón, “esos son los que tienen más dificultades para obtenerla”.
No está claro si otros legisladores estarán dispuestos a respaldar plenamente al estado con una industria que aún está demostrando su valía. El proyecto de ley tiene programada su primera audiencia en el comité legislativo para finales de abril. Aún se desconoce el monto total que el proyecto de ley podría representar para los contribuyentes estatales. Sin embargo, para los legisladores que no están convencidos, un posible argumento a su favor es que la necesidad de este programa podría ser temporal.
La premisa del proyecto de ley es que “el estado puede apoyar a los primeros en adoptar esta tecnología mientras la industria de la vivienda prefabricada consolida su reputación”, afirmó Pullen, de Terner. “Este es un problema que, con el tiempo, podría resolverse en el mercado privado”.
Si todo marcha bien en el sector, las aseguradoras privadas podrían ofrecer cobertura a las fábricas sin el respaldo estatal, y los promotores y prestamistas podrían dejar de exigir esa protección adicional. Por ahora, eso sigue siendo una gran incógnita.
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